廣州老牌房企天譽(yù)置業(yè)(控股)有限公司 （簡(jiǎn)稱(chēng)“天譽(yù)置業(yè)”，股票代碼00059.HK）的債務(wù)違約危機(jī)正越演越烈。

6月27日早間，天譽(yù)置業(yè)公告，因流動(dòng)性問(wèn)題，公司旗下一筆抵押借款未償還本金3.4億港元及利息，在寬限期之后仍未進(jìn)行支付。即這筆借款已構(gòu)成違約事件，天譽(yù)置業(yè)還稱(chēng)，若公司其他境外融資安排的相關(guān)債券人提出加速清償，則公司的其他境外債務(wù)也將觸發(fā)交叉違約條款。往期公告顯示，在6月15日時(shí)天譽(yù)置業(yè)就曾宣布，公司可能無(wú)法償還合計(jì)約2.8億美元的兩筆優(yōu)先票據(jù)。

去年凈利虧損、今年融資仍艱難，僅截止2021年末，天譽(yù)置業(yè)的短債資金缺口就已高達(dá)54億元。為了推進(jìn)旗下舊改項(xiàng)目，天譽(yù)置業(yè)只能“舉債”，去獲取年利率高達(dá)14.8%的貸款。只是，對(duì)于資金鏈承壓且已發(fā)生違約事件的天譽(yù)置業(yè)來(lái)說(shuō)，這等回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目，或仍是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。

3.4億港元借款已實(shí)質(zhì)性違約

這筆抵押借款由天譽(yù)置業(yè)從一家在港金融機(jī)構(gòu)處貸出，未償還本金為3.4億港元，折合人民幣約為2.89億元。公告顯示，天譽(yù)置業(yè)也曾對(duì)這筆借款提出展期計(jì)劃，具體的展期條款等內(nèi)容公告則未披露。但在寬期限后，天譽(yù)置業(yè)的展期方案卻未獲得前述機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。加之天譽(yù)置業(yè)也未按期對(duì)這筆借款的所有未償還本金及利息進(jìn)行付款，由此，這筆借款最終還是發(fā)生了違約事件。

天譽(yù)置業(yè)稱(chēng)，目前公司仍在與機(jī)構(gòu)持續(xù)溝通，以達(dá)成解決方案；截止公告日，這一機(jī)構(gòu)也未采取任何強(qiáng)制行動(dòng)。不過(guò)，天譽(yù)置業(yè)也表示，這筆借款的違約，或也將觸及公司其他債務(wù)的交叉違約條款，公司將評(píng)估事件對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展及財(cái)務(wù)狀況的影響。

天譽(yù)置業(yè)的債務(wù)問(wèn)題，此前就已顯露。此前的6月15日，天譽(yù)置業(yè)曾公告，擬就兩筆臨期優(yōu)先票據(jù)的兌付與債券人協(xié)商解決方案。其中一筆優(yōu)先票據(jù)票面利率為13%，本息到期日均為7月8日，屆時(shí)天譽(yù)置業(yè)需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬(wàn)美元(有30天寬限期支付利息)。另一筆優(yōu)先票據(jù)的票面利率同樣為13%，截止公告日，尚未償還本金為2.92億美元，將于2023年12月16日到期；但6月16日和12月16日為這筆票據(jù)的付息日，天譽(yù)置業(yè)需分別需支付利息為1898萬(wàn)美元。

按照天譽(yù)置業(yè)的說(shuō)法，若公司未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且未與票據(jù)持有人達(dá)成解決方案，可能引發(fā)債務(wù)交叉違約。事實(shí)上，在天譽(yù)置業(yè)6月15日發(fā)布公告時(shí)，這兩筆優(yōu)先票據(jù)其中一筆還未到期，另一筆需支付的1898萬(wàn)美元利息也仍在寬限期。這種情況下，天譽(yù)置業(yè)卻官宣擬與票據(jù)持有人溝通解決方案，這一舉動(dòng)也由此被稱(chēng)為“預(yù)告式違約”。

截止目前，天譽(yù)置業(yè)還未出現(xiàn)美元債違約事件。但3.4億港元的這筆借款在寬限期后仍未償還，確已構(gòu)成違約事件。

2.82億美元債年內(nèi)將到期

天譽(yù)置業(yè)的債務(wù)有多少呢？最新一期財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，天譽(yù)置業(yè)的借貸總規(guī)模為114.76億元，其中一年內(nèi)需償還的短期借款為67.77億元。但同期，天譽(yù)置業(yè)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為13.31億元（已剔除受限制現(xiàn)金28.8億元），即覆蓋前述短債也尚有54.46億元的資金缺口。

天譽(yù)置業(yè)的財(cái)報(bào)中還提及，截止2021年末，公司旗下的若干投資物業(yè)、自用物業(yè)、若干附屬公司股權(quán)等用作抵押以獲得融資，這類(lèi)抵押未償還結(jié)余總額約為82.03億元。截止2021年末，天譽(yù)置業(yè)凈負(fù)債率為58.2%。但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%，現(xiàn)金短債比0.2，仍未達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求。按照“三道紅線”相關(guān)規(guī)定，天譽(yù)置業(yè)被列為“橙檔”房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速規(guī)模不得超過(guò)5%。

市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期后，2021年上市房企業(yè)績(jī)普遍不佳。天譽(yù)置業(yè)的盈利能力也出現(xiàn)了顯著的下滑，近六年來(lái)首現(xiàn)營(yíng)收凈利“雙降”。

2021年，天譽(yù)置業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入76.7億元，同比下降0.83%；凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧2.84億元，同比下降129.9%。今年以來(lái)，天譽(yù)置業(yè)并未單獨(dú)披露過(guò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，僅在前述6月15日的公告中，其披露了公司少量的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：前5個(gè)月合同銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額同比下滑63%。而看融資板塊，天譽(yù)置業(yè)的融資成本也較高。2021年的加權(quán)平均年度借貸成本達(dá)11.4%，而億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的同期39家樣本房企的平均融資成本卻僅為5.81%。據(jù)披露的融資數(shù)據(jù)，截止最新，天譽(yù)置業(yè)共存續(xù)12只境外債券，對(duì)應(yīng)年限0.03年-11.39年，票面利率0.1%-13%。其中，在今年年內(nèi)將到期的部分，正是6月15日公告中提及的兩筆，對(duì)于的兌付規(guī)模為2.82億美元，折合人民幣約為18.87億元；余下11筆境外債券，對(duì)應(yīng)的總規(guī)模約為43.71億元。

天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)存12筆美元債

天譽(yù)置業(yè)已在6月15日的公告中表示，對(duì)今年要兌付的部分將溝通解決方案。截止目前，并無(wú)相關(guān)公告。

整體來(lái)看，天譽(yù)置業(yè)年內(nèi)需兌付的部分占債券總規(guī)模的比例并不高，確實(shí)其當(dāng)前最大的經(jīng)營(yíng)難題。多位業(yè)內(nèi)人士在接受搜狐財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，參考此前中資房企常規(guī)的債務(wù)處置方式來(lái)看，尋求展期或是天譽(yù)置業(yè)接下來(lái)比較可能的選擇。如一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就指出，“比較棘手的今年的兩筆利率較高，其余的債券利率很低，年限也很長(zhǎng)，直接整體重組不劃算?！辈贿^(guò)，其也指出，從3.4億港元借款展期方案未獲通過(guò)來(lái)看，同樣也要考慮美元債展期無(wú)法通過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)。

支付14.8%年利率成本為舊改項(xiàng)目融資

事實(shí)上，天譽(yù)置業(yè)最近剛以較高的成本獲得一筆新融資。只是，融資所得均用于旗下一項(xiàng)目的建設(shè)。

6月13日，天譽(yù)置業(yè)曾公告，旗下子公司天譽(yù)譽(yù)浚與從事投資活動(dòng)的廣州融悅簽訂貸款協(xié)議，計(jì)劃以14.8%的年利率獲得融資不超過(guò)5億元，專(zhuān)門(mén)用于天譽(yù)置業(yè)旗下廣州鳳尾村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。14.8%的年利率，已遠(yuǎn)超天譽(yù)置業(yè)2021年的平均融資成本，也遠(yuǎn)超天譽(yù)置業(yè)可查詢到的已有境外融資的利率水平。協(xié)議的條款對(duì)天譽(yù)置業(yè)來(lái)說(shuō)也很?chē)?yán)苛，還款方式為自提款之日起60個(gè)月內(nèi)；另自首次提款之日起24個(gè)月內(nèi)，有超過(guò)1.4億元的貸款，廣州融悅有權(quán)要求提前償還。同時(shí)，廣州融悅還可以1.4億元購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司51%股權(quán)，用該對(duì)價(jià)來(lái)以等額方式抵消未償還貸款金額。若廣州融悅行使這一權(quán)力，則天譽(yù)置業(yè)在項(xiàng)目公司的實(shí)際股權(quán)將從77.60%直接減少至38.02%。

天譽(yù)置業(yè)披露，鳳尾村舊改項(xiàng)目位于黃埔區(qū)知識(shí)城北部，2020年公司由鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社確定引入為合作企業(yè)。項(xiàng)目整體包括拆遷安置金額在內(nèi)的總投資規(guī)模約88億元，規(guī)劃總建筑面積193.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2024年至2027年。天譽(yù)置業(yè)對(duì)該項(xiàng)目頗為重視，其在2021年年報(bào)中也曾寫(xiě)到，今年年初，其采取了決定性的收縮業(yè)務(wù)策略，暫停所有土地收購(gòu)和投資，集中資源推動(dòng)廣州鳳尾村約200萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目。

天譽(yù)置業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中并不知名，卻是已立業(yè)26年的老牌房企，2006年借殼人人控股完成港股上市，屬于典型的廣州起家、聚焦大灣區(qū)的房企。

不過(guò)，近年來(lái)天譽(yù)置業(yè)的擴(kuò)張步伐已有所放緩。2019年-2021年，財(cái)報(bào)披露的天譽(yù)置業(yè)位于大灣區(qū)、南寧、昆明等地的總潛在土地儲(chǔ)備面積分別為1926萬(wàn)平方米、1770萬(wàn)平方米、1770萬(wàn)平方米，整體并無(wú)明顯增長(zhǎng)。從業(yè)務(wù)方向來(lái)說(shuō)，天譽(yù)置業(yè)也屬于押注舊改的典型房企。在其官方公告中，還曾提及，要“推進(jìn)廣州其他約470萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目落地”?？纱笾鹿浪?，天譽(yù)置業(yè)或僅在廣州的舊改項(xiàng)目面積就至少有約670萬(wàn)平方米，對(duì)照截止2021年末公司全部項(xiàng)目提供的總計(jì)建筑面積1530萬(wàn)平方米來(lái)看，占比約為43.79%。

舊改項(xiàng)目最顯著的一個(gè)特征便是可低成本獲取土地，但開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目也需要大量資產(chǎn)的沉淀，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流是極大的考驗(yàn)。僅以鳳尾村項(xiàng)目為例，在2020年被納入規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計(jì)最早竣工事件也要到2024年；僅以最新的2021年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，天譽(yù)置業(yè)部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也遠(yuǎn)在4-7年，這必然影響公司的交付及結(jié)轉(zhuǎn)收入。如何自救？天譽(yù)置業(yè)要直面的難題仍有許多。